На месте коттеджей застройщики возведут многоквартирные дома

Около десятка столичных компаний, планировавших или даже начавших строительство коттеджных городков, вносят изменения в проекты, отводя часть территории под возведение многоквартирных домов.

В некоторых случаях речь идет о создании квартир внутри изначально запроектированных просторных коттеджей, внешний облик и размеры которых останутся практически без изменений.

Но преимущественно застройщики городков предпочитают строить многоквартирные дома на тех земельных участках, где возведение домов пока не начато.

Коттеджи не продаются
Афишировать изменение первоначальных планов опрошенные "ДС" руководители компаний не жаждут. Коррекцию концепции застройки земельных участков официально подтвердили лишь застройщики городка "Кришталевi джерела" (Феофания) и городка без названия, возводимого возле поселка Романково (Киевская обл., Обуховский р-н).

В неофициальных разговорах бизнесмены рассказывают, что приняли такое решение после консультаций со своими менеджерами и риэлторами, констатирующими почти полное отсутствие продаж домов, возводимых в составе коттеджных городков.

Во-первых, их цена значительно выше стоимости аналогичных строений на вторичном рынке. Во-вторых, покупатели опасаются платить деньги до окончания строительства из-за целой череды скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств, самый громкий из которых разразился вокруг городка "Олимпик-Парк".

Но даже если покупателям предлагают уже возведенный дом, то застройщики зачастую не выполняют обещаний по созданию полноценной инфраструктуры городка, за которую тоже берут деньги. А годами ожидать появления обещанных магазинов, детских садов, школ и фитнес-центров, не говоря уже об инженерных коммуникациях и полноценных дорогах, покупатели не желают.

Решение о переформатировании проектов возникло у застройщиков благодаря удачному опыту некоторых коллег. К примеру, в коттеджном городке "Город Солнца" (с. Крюковщина, Киево-Святошинский р-н), несмотря на значительную задержку со сроками строительства, уже заселены два многоквартирных дома, в то время как малоэтажная часть этого поселения реализуется вяло.

По словам руководителя компании "Гидроинж-Буд" (застройщик жилого комплекса "Кришталевi джерела") Владимира Конюшенко, включение в состав их поселения многоквартирных домов позволит не замораживать проект до лучших времен.

"Изучив потребности рынка, мы решили на некоторых участках отказаться от строительства индивидуальных домов больших площадей, использовав эти наделы под малоэтажную многоквартирную застройку. Людей, готовых сегодня заплатить за 1-, 2- и 3-комнатные квартиры гораздо больше, чем тех, кто в состоянии приобрести коттедж площадью более 300 кв. м", — отмечает он.
Сложности согласования

Чтобы изменить проект, застройщик должен переоформить целевое назначение земельного участка, получить исходные данные для проектирования (градостроительные условия и ограничения, технические условия), привлечь проектанта для разработки проекта и соблюсти еще ряд менее значимых юридических формальностей.

Большая часть коттеджных городков за пределами столицы расположены на землях сельскохозяйственного или рекреационного назначения, на которых разрешено строительство дач, садовых домов, домов для ведения личного крестьянского хозяйства.

По словам старшего юриста компании "Коннов и Созановский" Дмитрия Сичкаря, перевод надела в категорию земель жилой и общественной застройки, где возможно и многоквартирное строительство, вместе с утверждением нового проекта займет не менее одного–полутора лет и выльется девелоперу примерно в 10% от общей стоимости будущего проекта.

А застройщики поселков, возводимых в пределах городов и сел, в ближайшем будущем столкнутся с введением моратория на смену целевого назначения земли в границах населенных пунктов, в которых не разработаны проекты детальной планировки и зонирование (вступает в силу в 2013 г.).

Если компания возвела хотя бы фундамент коттеджа, который планируется переформатировать под многоквартирный дом, ей придется получить разрешение местных властей на проведение реконструкции, до оформления которого продажа будущих квартир будет незаконной. Получить такое разрешение весьма непросто.

Ведь участвующие в разрешительной процедуре архитекторы могут заявить, что уже построенные фундаменты не выдержат повышенной нагрузки, особенно если застройщик планирует увеличить этажность здания хотя бы на один уровень.

Впрочем, и девелоперам, которые решат возвести многоквартирные дома с нуля, но на месте запроектированных ранее коттеджей, придется ограничить свои аппетиты тремя–четырьмя этажами.

По словам управляющего партнера адвокатского объединения Arzinger Тимура Бондарева, им придется соблюдать государственные строительные нормы (например, ГСН 360-92), которые регламентируют минимальное расстояние между объектами определенной высоты.

Не меньшей проблемой для девелопера станет согласование проекта с коммунальными службами. Во-первых, увеличение числа жильцов может привести к дефициту мощностей инженерных сетей, в первую очередь электроэнергии.

Во-вторых, приборы учета электричества, газа и воды, скорее всего, придется установить в каждой квартире, а это дополнительные вложения в разработку и согласование проектов. В противном случае проблемы возникнут у жильцов. А значит, желающих купить квартиру в таком доме серьезно поубавится.

В среднем расходы застройщиков, решивших возвести многоквартирный дом на фундаменте индивидуального коттеджа, вырастут на 15–25%. А компании, реализующие подобный проект с нуля, потратят на 10–15% больше изначально запланированных вложений.

Но, поскольку спрос на квартиры значительно больше спроса на просторные индивидуальные коттеджи, а рентабельность строительных проектов по прежнему превышает 50%, дополнительные затраты окупятся с лихвой.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Наталья Доценко-Белоус, адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"

О недостатках небольших многоквартирных домов покупатели могут узнать только после вселения

В последнее время застройщики начали часто использовать понятие "малоэтажная застройка" при возведении многоквартирных жилых домов.

Во многом этот тренд обусловлен беспрецедентным упрощением разрешительных процедур при возведении домов площадью до 300 кв. м или любых других малоэтажных домов третьей категории сложности, а также освобождением от оплаты паевых взносов в развитие инфраструктуры населенного пункта.

Для реализации такого рода проекта достаточно получения строительного паспорта, последующей подачи в органы местной власти уведомления о начале строительных работ и регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Причем ввод объекта в эксплуатацию не предполагает даже проведения обязательной выездной проверки ГАСК. Соответственно, и проблем с принятием в эксплуатацию таких объектов не возникает.

Были случаи, когда такие дома принимались в эксплуатацию "заочно", без законодательно обусловленного комплекса отделочных работ. Но в дальнейшем такие недочеты становятся проблемой покупателя.

Источник: Власть Денег
ДеПо - интернет-ресурс издательства "Картель". Републикация авторских статей и интервью, размещенных на портале ДеПо, запрещена.