Какие претензии к застройщику могут быть у инвесторов?

Что нужно знать, покупая жилье на этапе строительства?

1.    Репутация.
При выборе застройщика, особо пристальное внимание следует уделить его репутации. Это самый главный фактор выбора. Идеальных застройщиков в Украине нет. Остальных можно условно разделить на 4 группы:

1.    Крупные строительные компании с хорошей репутацией. Строят качественно, не нарушают строительные нормы, сдают объекты вовремя или с небольшой задержкой. Таких компаний на рынке немного, и их жилье стоит дорого.

2.    Крупные строительные компании (в прошлом государственные или муниципальные). Эти застройщики, хотя и с трудом и с задержками, но всегда достраивают объекты. Пример – «Киевгорстрой». Хотя и есть масса нареканий в их адрес, они пользуются у покупателей таким же доверием, как и представители первой группы. Стоимость жилья у них дешевле.

3.    Строительные компании с сомнительной репутацией. Это компании, которые строят с многочисленными нарушениями, в результате чего их объект может быть не принят комиссией. Инвесторов такие компании находят довольно легко благодаря низким ценам на жилье.

4.    Строительные компании с нулевой репутацией. Имеется ввиду новички. Это могут быть и частные компании-застройщики, которые построят вовремя и качественно, и однодневки с ребрендингом, которые постоянно недостраивают и меняют свое название.

Однако даже репутации застройщика не следует слепо доверять.

2.    Земля.
Очень важно узнать, кому и на каких условиях принадлежит земля, на которой строится объект. Проверьте, законно ли осуществлен землеотвод, кому принадлежит земля: застройщику, ФФС (и такое может быть) или арендована у частного лица. Если землей владеет частное лицо, перевести ее в совместную собственность после ввода в эксплуатацию будет проблематично. В истории немало случаев, когда строительство велось на самозахваченной земле. Суд, в конце концов, потребует сноса такого дома (например, печально известный «Печерский бастион»).
Даже если землеотвод произошел по всем правилам, следует проверить разрешительную документацию на строительство: лицензия и разрешение на строительство, соответствие дома заявленному классу сложности, соответствие количества этажей проекту, на который получено разрешение.
Перед оформлением сделки поинтересуйтесь у девелопера, каким образом оформляется покупка жилья. Пока дом не готов, он не принадлежит никому. Осуществить продажу жилья можно или через покупку облигаций, или через долевое участие в ФФС. Других легальных схем в Украине нет.
После заключения договора, остается только ждать введения дома в эксплуатацию.

3.    ЖЭК или ОСМД.
Плачевное состояние отечественного ЖЭКа давно уже не новость. Прекрасно, если в доме есть собственный ЖЭК, который работает на прозрачных условиях, или изначально создается ОСМД. Бывают случаи, когда застройщик требует от инвесторов подписания договора с ЖЭКом или предлагает им отказаться от права собственности на помещения общего использования.

Яркий пример тому – ЖК «Riviera Riverside». Застройщик обязал покупателей подписать договор со своим ЖЭКом, после чего жильцам приходили баснословные счета за коммуналку.

ОСМД – самое эффективное на сегодняшний день решение. Ежемесячные расходы меньше, жители могут влиять на решение вопросов и принимать решения о расходовании средств.

Вопрос деятельности ЖЭКов и ОСМД пока до конца не урегулирован. По словам юристов, порядок в ЖЭКах чиновникам не выгодный. Опытные инвесторы советуют заключать договор с ЖЭКом на небольшой срок, а уже потом решать вопросы касательно обслуживания дома.

Бывают и другие проблемы. К примеру, если объект вводиться в эксплуатацию зимой, в это время не совсем просто подключить к нему отопление. С такой проблемой столкнулись жители ЖК на ул. Богатырская.

4.    Инфраструктура.
Еще одна частая претензия к застройщику связана с обустройством жилого комплекса. Речь идет не о коммерческих объектах (супермаркеты, спорт-клубы, торговые центры), а о социальных объектах (сквер, детский сад, детская площадка). Зачастую застройщики обещают красивые картинки, но после строительства забывают привести придомовую территорию в обещанный вид. Еще повезет, если установят детскую площадку. Об озеленении территории вообще можно не мечтать.

Бывает и хуже. Застройщик ЖК «Молодежный квартал» обещал покупателям построить детский садик, на месте которого позже вырос еще один многоэтажный дом. Решить такую проблему нельзя, так как в договоре не оговаривается вопрос социальной инфраструктуры.

Отдельная тема – паркинг. Парковка предусматривается лишь в домах бизнес-класса, и стоит она не дешево. Жителям домов эконом-класса приходится парковаться под домом. Ситуацию с парковкой можно предугадать и во время строительства объекта. Если плотность застройки довольно высокая, в доме много квартир и нет подземной парковки, значит придется побороться за придомовую парковку.

5.    Сроки.
Введение в эксплуатацию и заселение – это две разные вещи. Между этими этапами может пройти не меньше 6-ти месяцев. Иногда больше. Такая длительность связана с передачей объекта на баланс ЖЭКа или ОСМД, а также с выдачей правоустанавливающих документов. Без всего этого ключи на квартиру вы не получите.

В этом случае претензий к застройщику не предъявишь, так как дом был сдан вовремя. Поэтому рассчитывая на квартиру, прибавляйте к сроку застройщика еще, как минимум, 6 месяцев.

6.    Другие затраты.
Даже если вы оплатили всю стоимость жилья, не надейтесь, что на этом ваши расходы закончились. Иногда реальная стоимость жилья может оказаться больше заявленной – на 1-2 квадратные метры. В этом случае придется доплатить пару тысяч долларов. Кроме того, вам придется еще оплатить госпошлину и взнос в пенсионный фонд – в сумме 2% от стоимости квартиры. Также необходимо будет оплатить услуги нотариуса, который оформляет право собственности и вносит данные в реестр – это еще 2000 грн. Довольно редко бывает, что застройщик требует от инвесторов еще доплатить за квадратные метры, чтобы только достроить дом.

Бывают и другие проблемы: несоответствие дома проекту, ограничения застройщика (например, нельзя остеклять балкон, нельзя устанавливать кондиционеры с внешней стороны), нарушение строительных норм, плохое состояние отделки, несоответствие качества материалов заявленным и т. д.

Источник: СтройОбзор