Как правильно купить залоговую квартиру

Сегодня банки предлагают множество вариантов залогового имущества. Большая его часть – это недвижимость: разной стоимости, любой площади, в разных городах. Это те квартиры, на которые когда-то брались ипотечные кредиты и которые не потянул заемщик. Чтобы вернуть себе затраченные средства, банки продают такую недвижимость тремя способами. Главное преимущество этих способов – это выгодная цена сделки. Стоимость залогового жилья на 10-50% ниже, чем на рынке. Но существуют и свои риски – это возможные тяжбы с бывшим владельцем.

ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ
При добровольной продаже залоговой недвижимости необходимо проверять следующее:
- наличие правоустанавливающих документов на жилье,
- количество людей, прописанных в квартире, особенно детей. Дети должны быть прописаны на другой жилплощади,
- заключить договор с хозяином и его родственниками, что они не оспорят сделку в будущем.

При принудительной продаже залоговой недвижимости необходимо проверять следующее:
- банковский отчет о том, что банк уведомил заемщика в письменном виде за 30 дней о необходимости погасить долг и о принудительном взыскании имущества,
- порядок проведения аукциона (обязательно проконсультируйтесь с юристом),
- организатор аукциона должен опубликовать объявление о проведении аукциона минимум в двух печатных СМИ по местонахождению недвижимости за 15 дней до аукциона,
- письменное уведомление ипотекодержателя, ипотекодателя, государственного исполнителя и всех тех лиц, которые имеют права и требования на предмет ипотеки о месте, дате и времени проведения аукциона и о начальной цене лота.

Обычные затраты при покупке залоговой недвижимости:
- госпошлина в размере 1% от стоимости недвижимости,
- комиссия за оформление договора купли-продажи – 1000-2000 грн.,
- нотариальные расходы – 1500-2000 грн.,
- сбор в пенсионный фонд – 1%.

ПЕРВЫЙ СПОСОБ – ПОКУПКА У ХОЗЯИНА
Это самый безопасный способ из всех. Он не содержит конфликтных ситуаций. Покупатель размещает объявление о продаже недвижимости в частных объявлениях или на сайте банка. Вы покупаете такое жилье непосредственно у хозяина. Это те люди, которые поняли, что не смогут выплатить ипотеку и решили избавиться от недвижимости. Чтобы побыстрее продать недвижимость и погасить долг, обычно они делают скидку на жилье в размере 10-15%.

Покупка таких квартир отличается от покупки обычных тем, что в сделке принимает участие банк. Как только на его счет прибудут деньги, он освобождает квартиру из-под залога. Преимущество данной ситуации – это дополнительная проверка сделки со стороны правоведа банка. Он также может дать ценный совет, как обезопасить себя от возможных рисков. После того, как вы перечислили средства на банковский счет, вам следует настоять на том, чтобы продавец выдал вам расписку, что он получил оговоренную сумму и больше не имеет к вам материальных претензий. После можно обратиться к нотариусу, который снимет отягощение с недвижимости и офррмит договор купли-продажи. Со счета покупателя снимаются деньги в счет погашения кредита и заключается право собственности на квартиру.

Если при покупке залоговой недвижимости, вам недостает средств, вы можете взять кредит у того же банка. Но здесь вам придется пройти стандартную процедуру по получению ипотечного кредита. Вам нужно будет представить банку справку о доходах, поручительство третьих лиц или дополнительный залог. Если вы докажете банку свою высокую платежеспособность, он выдаст вам займ сроком на 10-20 лет под 20-25% годовых.

По словам директора юридическо-консалтинговой компании ООО «ЮКК Де-юре» Григория Трипульского, единственный риск данного способа – это оспаривание сделки в судах. Это может произойти только в случае, если покупатель не потребовал от продавца расписки об отсутствии претензий или если она была неправильно составлена. Родственники могут подать на покупателя в суд на основании того, что банк продал их жилье по заниженной цене.

Дополнительные затраты можно понести только в случае оформления кредита на жилье:
- 0,3-0,5% от стоимости недвижимости - за страхование жилья,
- 0,2% - за страхование жизни.

ВТОРОЙ СПОСОБ – ПЕРЕУСТУПКА ДОЛГА
В данном случае вы покупаете не только недвижимость, но и все долги по ней: кредит, пеню и штрафы. Преимущество данного способа – экономия 20-25% от стоимости недвижимости. Такое предложение можно найти лишь при помощи риелторов или личных связей.

Чтобы получить максимальную выгоду от покупки залоговой недвижимости таким способом, необходимо поискать самые старые варианты жилья. Те, которые покупались 8-10 лет назад по низким ценам и под ставки – 17-19% годовых. Выходит, вы покупаете жилье по старым ценам. Самый выгодный вариант – это переуступка долга, который оформлялся еще в 2003-2004 годах. В те времена двухкомнатные квартиры стоили 40-50 тыс. дол. Заемщики, которые оформляли ипотеку в те годы и на данный момент попали в непростую финансовую ситуацию, могут предложить весьма выгодные условия. Вы выплачиваете банку тело кредита – 25-35 тыс. дол. Продавец может попросить премию, так как он понимает, что его недвижимость стоит сейчас как минимум в два раза дороже. Размер премии может зависеть от финансового состояния заемщика и объема долга перед банком. Но чаще всего все стороны сходятся на выгодных условиях для всех: покупатель за 60-65 тыс. дол. получает жилье, которое сейчас стоит 100 тыс. дол., продавец прощается с кредитом и получает премию в размере 25-35 тыс. дол., а банк избавляется от неплатежеспособного заемщика.

Выгода данного метода на лицо – вы можете получить кредит на жилье в размере 17-19% годовых, если найдете старый гривневый займ. Сегодня же вам бы пришлось платить 20-25% годовых.

Что касается недостатков, то намного дороже и сложнее вам обойдется переоформление валютного займа, так как в Украине уже 5 лет действует запрет для физлиц брать кредиты в инвалюте.Так что получить ипотечный кредит, оформленный 10 лет назад под 12% годовых не получится. В данном случае вы выигрываете только на разнице в стоимости жилья тогда и сейчас, но не на более дешевой ипотеке. При переуступке долга в инвалюте, зачастую банк предложит вам переоформить кредит на гривну по текущимм процентным ставкам (20-25% годовых). Все, что может предложить банк – это продлить сроки кредитования – с 5-ти до 15-ти лет. Но и здесь вам придется пройти всю процедуру оформления ипотеки: доказать свою платежеспособность и привести поручителя.

Среди дополнительных затрат в случае переуступки долга числятся:
- переоформление ипотеки банком – 500-2000 грн.,
- услуги риелтора – 3-5% от стоимости жилья,
- авансовый платеж: вам придется заплатить за 2-3 месяца наперед или 10% предоплаты в счет будущих выплат по кредиту,
- выплата штрафов и пеней по переуступаемой ипотеке – 1% от суммы кредита, может быть и меньше.

ТРЕТИЙ СПОСОБ – ПОКУПКА НЕДВИЖИМОИСТИ НА АУКЦИОНЕ
Это самый распространенный вариант, именно такими объявлениями и пестрят сайты банков. Это жилье, которое банк принудительно изъял и намеревается продать, чтобы покрыть все свои убытки. В данном случае недвижимость продает сам банк, и только он. Это самая рискованная схема покупки жилья, но также и самая выгодная. Обычно такая недвижимость стоит на 50-60% дешевле реальной стоимости. Но банк не дает никаких гарантий покупателю, что у него не будет никаких конфликтов с прежним владельцем. Поэтому этот способ и считается самым рискованным.

Проблемы с таким жильем могут начаться сразу же. Например, вы можете приехать на осмотр, а в квартире до сих пор живут прежние владельцы, которые вас туда не пустят. Конечно, таких случаев становится все меньше, и банки стараются выселять прежних жителей прежде, чем продавать жилье с молотка.

Даже если квартира пустует, нельзя просто прийти к банку и купить недвижимость – вам все равно придется поучаствовать на аукционе. Кроме того, дату аукциона могут назначить и через 6 месяцев.

После того, как банк получит решение суда о продаже недвижимости, данное дело перейдет в Государственную исполнительную службу, а потом к торговым организациям: к одной из трех («Укрспецторг групп», «СП Юстиция», «Нива-В. Ш.»). Они как раз и занимаются организацией аукционов у себя в офисе. Чтобы принять участие в аукционе, вам придется оплатить «входной билет» в размере 5-15% от стартовой стоимости жилья. На аукционе все происходит как в фильмах: купит недвижимость лишь тот, кто предложит самую высокую цену лота.

Среди рисков данного метода – это возможность, в конце концов, остаться без жилья, если вы не сможете на аукционе предложить цену выше, чем у соперника. Итого, вы потратили уйму времени на выбор недвижимости, ожидание торгов, но так и не купили жилье. Еще один минус данного способа – это затянутость оформления сделки. Сперва вам необходимо будет забрать копию протокола о проведении аукциона у торгующей организации – ее отдадут вам только через 3 дня после аукциона.

Но самый большой риск – это тяжбы с прежним владельцем недвижимости. Он или его родственники могут подать на вас в суд на основании того, что стоимость жилья на аукционе была занижена, либо сам аукцион происходил с грубыми нарушениями. Суд отменит сделку. Конечно, покупатель (то есть вы) вернет себе все затраченные средства, кроме «входного билета» на аукцион – 5-10% от стоимости жилья. И затраченные силы и время.

Чтобы стать участником аукциона, необходимо заплатить 100 грн. Чтобы привести еще кого-то с собой – еще 50-75 грн. Нотариальное сопровождение сделки будет стоить покупателю еще 1500-2000 грн. 0,5-1% придется уплатить банку за перечисление средств. Но самая большая статья расходов – это комиссия Государственной исполнительной службе в размере 5-10% от стоимости сделки.

Источник: Загородна